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大衰退时代将重演?超200万美国家庭或在春季失去住宅

2021-02-06 13:32来源:阅读:

腾讯证券2月6日讯,各种统计数据都显示,截至2020年10月,美国已经有超过200万笔住宅抵押贷款存在未能及时还款的问题,一大波疫情造成的止赎狂潮已经隐隐出现在了地平线上,目前,房屋所有者们还没有被卷入进去,其实只是靠着联邦和各级其他政府机构的紧急措施的保护而已。

然而,如果拜登政府不采取新的,更加大力度的措施,最终的止赎井喷几乎已经是不可避免的结果了。

在疫情期间,抵押贷款拖欠,即借贷方至少延迟还款三十天的案例一直在猛烈窜升。这是一个令人不安的早期指标,如果现实不发生任何变化,最终必然会导致大量房主被剥夺住宅,这一幕最早今年春季就可能成为现实。

宣誓就职的第一天,拜登总统就签署了总统令,要求联邦机构帮助抵押贷款债务方,将他们的暂停还款期限至少延长到3月31日,这就意味着,至少未来两个月时间里,处境挣扎的房主们都不至于遇上大麻烦。

不过,房地产大数据巨头CoreLogic的副首席经济学家赫普(Selma Hepp)指出,截至去年10月(目前可得的最新数据),全美已经有6.1%的抵押贷款存在不同程度的拖欠,考虑到这一现实,拜登政府要防止大规模止赎的发生,就必须采取更多的措施。

比如,他们可以将宽限期进一步延长到六个月。

“更让人担心的是那些去年3月到4月间提起的止赎要求,而到今年春季,360天的止赎周期恰好结束了。”

延长宽限期,就意味着那些哪怕到了春季依然没有办法按月还款的家庭可以继续拖欠下去,利用这段时间筹措更多的资金——毕竟,伴随预期当中的经济复苏逐渐成为现实,就业市场的前景将会改善,工资上涨也是指日可待。

第二轮刺激计划的通过,以及拟议中的每人1400美元刺激支票,预计也会为捉襟见肘的房主们提供更大的帮助。

“对于抗疫纾困的刺激政策到底会有怎样的初步影响,我们评估的着眼点就在于,这可以在怎样程度上保证人们可以继续支付眼下的房租,偿还抵押贷款,以及应付各种日常开销。”

大衰退时代重演的恐惧

CoreLogic的最新数据显示,截至10月,超过200万笔抵押贷款都处在某种程度的拖欠之中。

在正常情况下,拖欠都会迅速导致止赎,相应的房产会落入银行和其他放款机构之手。

不过,根据去年3月通过的《新冠病毒援助、救济与经济安全法案》,联邦政府为房主们提供了180天的还款宽限期,而且后者还可以进一步延长180天。拜登正是将后者予以兑现,使得宽限期最终达到了3月31日,才使得迄今为止的止赎率保持在很低的水平。

疫情期间,抵押贷款拖欠率已经发生了令人瞠目结舌的大涨,让许多人都开始担心大衰退时代会重演,类似的厄运会落到自己头上。此前的止赎峰值出现在2010年,当时大约290套住宅都被放款方收走了。

也许现实不会那么可怕

不过,赫普认为,这一轮危机的最终结果,也许不会像大衰退时代那么可怕。

她解释道,这是因为两个关键的指标读数现在已经在双双走低,这两者一个是严重拖欠率,一个是新房主发生拖欠率。

所谓严重拖欠率,计算的是拖欠时间达到至少90天的案例所占的比重,2020年10月的数字是4.1%。虽然这一读数较之2019年同期的1.3%高出了许多,但是与之前的8月的4.3%和9月的4.2%相比,还是有所降低了。

CoreLogic预计,未来两年时间当中,严重拖欠率还将持续走低,赫普表示,该指标预计到2022年12月将降至3.2%。她并补充说,从未来的这近两年时间内,大量止赎房屋涌入市场的可能性非常有限。

新房主发生拖欠率也在降低,这也说明类似大衰退时代的那种大规模止赎在近期内发生的可能性不大。

CoreLogic首席经济学家诺沙夫特(Frank Nothaft)在研究报告当中写道:“9月和10月间,开始出现拖欠30天情况的现有贷款者,占比只有0.8%而已。这一比率与疫情爆发前十二个月的平均水平相当,更是大幅度低于2020年4月间3.4%的峰值。”

赫普补充说,全美范围内,住宅净值大增,这预计也将帮助压低拖欠率。

目前,由于旺盛需求和短缺库存的影响,美国房市价格大涨。结果就是,房主的房屋净值也迅速增长。根据全国经纪商协会1月发布的报告,2020年第三季度当中,承担抵押贷款的美国房主们,房屋净值平均增幅达到大约1.7万美元,以美元数额计,创下了2014年以来的新高。

赫普解释说,由于房屋价格比起过去来高了不少,一些房主完全可以选择卖掉自己的房子来还清贷款,避免陷入止赎的境地。

尽管当下的局面看上去已经不再像去年那样绝望,但是这并不意味着拖欠率就不再值得担心了。

当下,新冠病例人数再度增加,而疫苗的生产和分配速度却不及预期,这就意味着,超过200万拖欠抵押贷款的家庭到底会遭遇怎样的命运,住宅市场又会因此受到很大的影响,全都要看拜登政府接下来如何应对了。(费绿)

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